A részletekben teljesülő adásvételi szerződések esetén gyakori, hogy az szerződéskötéskor, vagy előszerződés megkötésekor átadott első összeget (vagy annak egy részét) a felek foglalónak tekintik – erről a szerződésben rendelkezni kell. A feleknek a foglaló adásának jogkövetkezményeiben azonban nem kell megállapodniuk, azt a Ptk. 6:185.§ rendezi.

Ez a szerződést biztosító mellékkötelezettség a szerződés létrejöttében, teljesítésében teszi érdekeltté a feleket.

A foglalót az eladó részére át kell adni – számlájára (vagy letéti számlára) be kell fizetni./átutalni – csak így válik hatályossá a foglalóvá minősítés. Azonban 2014. március 15. óta már nem kötelező, hogy ez az átadás a szerződés megkötésekor történjen.

A foglaló összege teljesítés esetén a vételárba beszámít – ez talán a legevidensebb következmény – ebben az esetben nincs is különbség a foglaló és az előleg között.
A foglaló sajátos jogkövetkezménye, hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. Tehát a foglaló mértékének megfelelő "büntetéssel" kell számolnia annak, akinek felróható okból nem teljesedik a szerződés.

Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, a foglaló (egyszeresen) visszajár. Amennyiben a szerződéses vételár egy részét a vevő hitelből fizetné, azonban hitelkérelmét a bank elutasítja, ez (külön szerződéses kikötés hiányában) olyan oknak minősül, melyért egyik fél sem felelős.
A fél akkor tekinthető felelősnek a szerződés meghiúsulásáért, ha nem tudja bizonyítani, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és az adott helyzetben nem volt elvárható, hogy a körülmény elkerülje vagy a kárt elhárítsa.

A foglaló összege kárátalány – azaz a károsodó fél csak a foglaló összegén felüli kárát érvényesítheti. Nem tartozik ide azonban a meghiúsult szerződés megkötéséből eredő költség (pl. ügyvédi munkadíj), tehát ennek összegét a szerződésszegő (szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős) fél a foglaló jogkövetkezményén felül köteles megfizetni.
A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti. A kommentárirodalom tartózkodik a százalékos meghatározástól, viszonyítási pontként azonban ide veszem, hogy álláspontom szerint túlzott mérték a 25 %. Előfordult, hogy a bíróság 10%-ra mérsékelte a foglaló összegét olyan esetben, ahol a foglaló szerződéses mértéke közel 50% volt és mindösszesen pár nap késedelem miatt került sor a jogszerű elállásra.

Szeged, 2016. április 12.