Kérdés: A CSOK igénybe vétele után nem cserélhetem le a vásárolt lakást 10 évig?
Előfordul olyan eset, amikor például egy fiatal család szeretné már most igénybe venni a CSOK támogatást használt (vagy akár új) lakásra, azonban hitelképessége, önereje nem engedi meg, hogy olyan lakást vásároljon, ami 10 évig is megfelel a növekvő család igényeinek. A család tehát nagyobb lakásba költözne mondjuk 6 éven belül a CSOK-kal vásárolt lakás eladása után. Természetesen közben a CSOK-kal vásárolt lakáson elidegenítési- és terhelési tilalom is van 10 évre.
A válasz az, hogy még ez is lehetséges.
A vonatkozó szabályokat a 17/2016 (II.10) Kormány rendelet 43.§-44.§-a tartalmazza. A lényeg, hogy a CSOK-kal támogatott lakás is értékesíthető, ekkor azonban a CSOK összegét letétbe kell helyezni a Kincstárnál, mely összeget a Kincstár az újabb lakás megvásárolása esetén kiad a letétből (feltéve, hogy az újabb lakás értéke meghaladja a korábbi lakás értékét). Ilyen esetben az Államkincstártól kapunk engedélyt arra, hogy eladjuk a lakást. Az újabb lakás megvásárlására 1 év (+ 1 évvel meghosszabbítható) áll rendelkezésre. Ha az újabb lakás értéke nem haladná meg a korábbi lakás értékét, a különbözettel arányosan kell visszafizetni a CSOK-ot. A jelzálogjogot és elidegenítési- és terhelési tilalmat a 10 évből fennmaradó időre az újabb lakásra terhelik át.
Részletek a rendeletben olvashatóak az alábbiak szerint:
43. § (1) Ha a támogatott személy a lakásigényét a lakás cseréjével, vagy a lakás értékesítését követően új lakás építése vagy új, illetve - a lakás építéséhez vagy vásárlásához igénybe vett családi otthonteremtési kedvezményre vonatkozó támogatási szerződés megkötését követő öt év elteltével - használt lakás vásárlása útján elégíti ki, a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetésével kapcsolatos kötelezettségét építési szándék esetében három, vásárlási szándék esetében 1 évig a támogatott személy - a 44. § (4) bekezdése szerinti bejelentés megtételét követő legfeljebb 60 napon belül benyújtott - kérelme alapján a kormányhivatal - a (9) bekezdésben foglaltak kivételével - felfüggeszti, amennyiben a támogatott személy az igénybe vett családi otthonteremtési kedvezmény összegét a "10032000-01501315 Kincstár lakáscélú kedvezmények letéti számlára" befizette.
(2) Az (1) bekezdésben meghatározott esetekben
a) a 14. § (3) bekezdés c) pontja szerinti korlátozásokat alkalmazni kell,
b) a felfüggesztés időtartamát a családi otthonteremtési kedvezmény összegének kincstári letéti számlára érkezésének napjától kell számítani és a felfüggesztés időtartama egy alkalommal legfeljebb egy évvel meghosszabbítható,
c) a támogatott személy akkor is köteles az (1) bekezdésben foglalt másik lakás építésére vagy vásárlására irányuló kötelezettségnek eleget tenni, amennyiben a felfüggesztés időtartama alatt a 16. § (1) bekezdése szerinti elidegenítési tilalomra irányadó időtartam lejár,
d) a lakásigény kielégítését szolgáló újabb lakás hasznos alapterületének meg kell haladnia a családi otthonteremtési kedvezménnyel bővített, illetve vásárolt lakás hasznos alapterületét.
(3) A felfüggesztés időtartama alatt a támogatott személy kérelmére, amennyiben a másik lakás megszerzése még nem történt meg, a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével bővített vagy vásárolt lakást a kormányhivatal tehermentesíti.
(4) A (2) bekezdés d) pontja szerinti újabb lakás megszerzésének hitelt érdemlő igazolása esetén a felfüggesztés megszüntetéséről a kormányhivatal határozatban intézkedik és megállapítja a kincstári letéti számláról a támogatott személynek kifizethető összeget, intézkedik a terhek másik lakásra történő bejegyeztetése iránt. A kormányhivatal a felfüggesztés megszüntetéséről szóló jogerős határozatát annak jogerőre emelkedését követő 10 napon belül megküldi a Kincstárnak, amely a kormányhivatali értesítés kézhezvételétől számított 5 napon belül átutalja a jogosultnak a határozatban megállapított összeget a jogosult határozatban megjelölt bankszámlájára.
(5) Ha a támogatott személy a (2) bekezdés d) pontja szerinti újabb lakás megszerzését a felfüggesztés időtartama alatt nem igazolja, vagy kisebb értékű, illetve hasznos alapterületű lakás megszerzését igazolja, úgy a kincstári letéti számlán elhelyezett összeg, illetve annak az eladási és a vételár (ideértve a bekerülési költséget is) különbözetével arányos része visszafizetett családi otthonteremtési kedvezménynek minősül, amelynek központi költségvetés javára történő átvezetéséről a kormányhivatal intézkedik.
(6) Ha a támogatott személy a felfüggesztés időtartamának lejártáig
a) az újabb lakás megszerzését hitelt érdemlően igazolja
aa) adásvételi vagy csereszerződés bemutatásával vagy
ab) építés esetében a használatbavételi engedély, a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány, bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány bemutatásával,
b) a korábbi lakás elidegenítéséből származó teljes bevételt - csökkentve a 44. § (7) bekezdésében foglaltakkal - számlával vagy szerződéssel és értékbecsléssel igazoltan az újabb lakás megszerzésére fordította,
úgy az e rendeletben és a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételére vonatkozó támogatási szerződésben a támogatott személyt - és azon gyermeket, akire tekintettel a támogatást igénybe vette - terhelő kötelezettségek a támogatási szerződésben foglalt eredeti határidő lejártáig állnak fenn.
(7) A kormányhivatal, valamint a Kincstár a számítógépes ingatlan-nyilvántartási adatbázishoz közvetlen hozzáférést biztosító TAKARNET rendszerből, az elektronikus dokumentumként szolgáltatott tulajdoni lap másolat lekérdezésével ellenőrzi
a) a tulajdonjog megszerzését - a b) pontban foglaltak kivételével - a (6) bekezdés a) pontja és a (9)-(10) bekezdés szerinti esetekben,
b) a tulajdonjog megszerzésére irányuló kérelem benyújtását, ha az adásvételi szerződés szerinti utolsó vételárrész megfizetésére még nem került sor, és összege megegyezik az (1) bekezdés szerint letéti számlára helyezett családi otthonteremtési kedvezmény összegével.
(8) A (6) bekezdés esetében a családi otthonteremtési kedvezményt biztosító jelzálogjognak, valamint elidegenítési és terhelési tilalomnak az ingatlan-nyilvántartásban az újabb lakásra való átjegyzése iránt a kormányhivatal intézkedik.
(9) Ha a támogatott személy a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével vásárolt vagy bővített lakásnak a 16. § (1) bekezdése szerinti időszakon belül történő elidegenítését követően, de legfeljebb a 44. § (4) bekezdés b) pontja szerinti bejelentés megtételét követő 60 napon belül
a) a lakásigényét a lakás cseréjével, vagy a (2) bekezdés d) pontja szerinti újabb lakás építése vagy vásárlása útján elégíti ki és
b) az újabb lakás megszerzését adásvételi szerződés, csereszerződés, használatbavételi engedély, a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány vagy a bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány bemutatásával igazolja, valamint
- a (7) bekezdés szerinti ellenőrzést követően - a kormányhivatal intézkedik a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetését biztosító jelzálogjognak, valamint elidegenítési és terhelési tilalomnak az ingatlan-nyilvántartásban az újabb lakásra való közvetlen átjegyzése iránt.
(10) Ha a támogatott személy a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével épített, vásárolt lakásnak a 16. § (1) bekezdése szerinti időszakon belül történő elidegenítését legfeljebb 1 naptári évvel megelőzően
a) a lakásigényét a (2) bekezdés d) pontja szerinti újabb lakás építése vagy vásárlása útján elégítette ki és
b) az újabb lakás megszerzését adásvételi szerződés, használatbavételi engedély, a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány vagy a bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány bemutatásával igazolja,
- a (7) bekezdés szerinti ellenőrzést követően - a kormányhivatal intézkedik a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetését biztosító jelzálogjognak, valamint elidegenítési és terhelési tilalomnak az ingatlan-nyilvántartásban az újabb lakásra való közvetlen átjegyzése iránt.
(11) A (10) bekezdésben szabályozott esetben a visszafizetési kötelezettség alá nem eső családi otthonteremtési kedvezmény összegének megfelelő jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom újabb lakásra való átjegyzésének feltétele, hogy
a) az újabb lakás vételára vagy építési költsége az elidegenített lakás vételárát - a 44. § (7) bekezdésében foglaltak figyelembevételével - meghaladja, vagy
b) a támogatott személy a családi otthonteremtési kedvezmény összegének - az eladási és a vételár vagy építési költség különbözetének a 44. § (7) bekezdése szerint csökkentett - arányos részét visszafizesse.
44. § (1) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetésének kötelezettsége esetén a 36. § (1) bekezdés a) pontja szerinti elidegenítésről szóló szerződést csatolni kell.
(2) Ha a támogatott személy eladó a családi otthonteremtési kedvezménnyel felépített vagy megvásárolt új lakás elidegenítéséből származó - a (7) bekezdésben foglaltakkal csökkentett - bevételnek csak egy részét fordította a 43. § (2) bekezdés d) pontja szerinti újabb lakás megszerzésére, úgy a családi otthonteremtési kedvezmény a lakás elidegenítéséből származó bevétel és a vételár vagy bekerülési költség különbözetével arányos részét kell visszafizetnie. A kormányhivatal a határozatával a visszafizetési kötelezettség alá nem eső családi otthonteremtési kedvezmény hányadára jutó jelzálogjogot, továbbá annak biztosítására az elidegenítési és terhelési tilalmat az újabb ingatlanra az állam javára bejegyezteti.
(3) A (2) bekezdés esetén a visszafizetési kötelezettség alá nem eső családi otthonteremtési kedvezmény összegének megfelelő jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom újabb lakásra való átjegyzésének feltétele, hogy a támogatott személy a családi otthonteremtési kedvezmény összegének - az eladási és a vételár különbözetének a (7) bekezdés szerinti mértékével csökkentett - arányos részét visszafizesse.
(4) A támogatott személy
a) a lakás elidegenítését az erre vonatkozó szerződés megkötésétől,
b) a saját maga és a vér szerinti, vagy örökbefogadott gyermekének lakóhelyét érintő változást a változás bekövetkezésének időpontjától, vagy
c) a bontást, a lakáscéltól eltérő hasznosítást, a lakás használatának a 16. § (1) bekezdése szerinti átengedését annak megkezdésétől
számított 30 napon belül köteles a kormányhivatalnak bejelenteni az ezekre vonatkozó iratok egyidejű csatolásával. Ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése szükséges, úgy a bejelentési határidő 45 nap. Ha a szerződés érvényességéhez hatósági jóváhagyás vagy hatósági nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges, úgy a bejelentési határidő az ennek megtörténtét követő 30 nap.
(5) A kormányhivatal - a 43. § (9)-(10) bekezdésében foglaltak kivételével - a (4) bekezdés szerinti bejelentést követően, ha a támogatott személy a 43. § (1) bekezdése szerinti felfüggesztést nem kérte, úgy határozatban kötelezi a támogatott személyt a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetésére.
(6) Ha a támogatott személy a (4) bekezdésben foglalt bejelentési kötelezettségének késve, vagy nem tesz eleget, akkor a visszafizetési kötelezettség a bontás, a lakáscéltól eltérő hasznosítás megkezdésének, a lakóhely megváltoztatásának, a lakáshasználat átengedésének, illetve a lakás elidegenítésére vonatkozó szerződés megkötésének napjától számított, a Ptk. szerinti késedelmi kamattal növelten terheli.
(7) A korábbi lakás elidegenítéséből származó bevétel csökkenthető
a) a lakás átruházásából származó jövedelem után az állami adóhatóság által igazoltan megfizetett személyi jövedelemadó összegével,
b) azzal az összeggel, melyet az adós az elidegenítésből származó bevételből az értékesített lakás építését vagy vásárlását szolgáló lakáscélú hitelintézeti kölcsön egyösszegű előtörlesztésére és annak díjára fordított, de legfeljebb akkora összeggel, hogy az így csökkentett bevétel összege elérje az igénybe vett családi otthonteremtési kedvezmény összegének kétszeresét.
Szeged, 2016. július 28.
dr. Szakács Péter
ügyvéd